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L’analisi del Team Research di Dils rileva che il secondo trimestre del 2025 si è chiuso con investimenti pari a 2,5 miliardi di euro, in crescita del 56% rispetto allo stesso periodo dello scorso anno, confermando il sentiment di fiducia dei player del settore immobiliare per il 2025. Considerando i primi sei mesi dell’anno, il mercato italiano ha attirato un volume di investimento pari a 5,2 miliardi di euro, cifra in decisa crescita rispetto al primo semestre del 2024 (+50%).
Anche in questo trimestre, la performance è stata trainata dal settore dell’Hospitality, che grazie a investimenti per oltre 850 milioni di euro, ha registrato il miglior risultato degli ultimi cinque anni. Il totale del primo semestre, pari a circa 1,5 miliardi di euro, evidenzia una crescita dell’88% rispetto all’H1 2024. Il settore si è mostrato particolarmente dinamico in alcune delle principali destinazioni turistiche italiane – tra cui Roma, Venezia e lago di Como – con un focus marcato sul segmento luxury. L’Hospitality si conferma capace di catalizzare capitali su transazioni caratterizzate da pricing di rilievo, come testimoniato dalla presenza di quattro operazioni del settore tra le dieci maggiori del semestre.
In continuità con il trend delle rilevazioni precedenti, nel secondo trimestre del 2025 il settore Retail ha evidenziato oltre 500 milioni di euro di investimenti, per un totale di circa un miliardo di euro nel primo semestre che rappresenta la migliore performance dal 2019. I maggiori contributi ai risultati trimestrali sono arrivati dalla finalizzazione di deal nel comparto shopping center, nonché dall’interesse di investitori – in particolare privati – in trophy asset mixed-use con un’importante componente high street retail situati in prime location di Milano e Roma.
È da segnalare la rilevante operazione che ha coinvolto Grandi Stazioni Retail S.p.A, società concessionaria degli spazi retail delle principali stazioni ferroviarie italiane, il cui capitale è stato acquisito da due importanti investitori internazionali. La transazione rappresenta un chiaro indicatore del rinnovato interesse verso il settore commerciale in Italia, pur non essendo considerabile – per le sue caratteristiche – nel computo del volume di investimento immobiliare.
Nel secondo trimestre dell’anno, il settore della Logistica in Italia ha registrato volumi di investimento pari a 141 milioni di euro, portando il totale da inizio anno a 785 milioni di euro. Sebbene il dato trimestrale evidenzi una flessione, il confronto con il primo semestre 2024 rileva una crescita significativa del 61%, confermando un trend positivo. La contrazione nel trimestre appare riconducibile a fattori contingenti, mentre le dinamiche strutturali – evidenziate da una pipeline di operazioni che lascia prevedere un aumento dei volumi nella seconda metà dell’anno – indicano un crescente interesse da parte dei potenziali investitori. Il prime net yield è confermato al 5,30%, in linea con il trimestre precedente, seppur all’interno di un più ampio trend di graduale contrazione.
L’assorbimento di spazi ad uso logistico nel corso del secondo trimestre è stato pari a circa 560.000 mq, un dato in crescita rispetto al trimestre precedente (+13%). Considerando l’intero semestre, il take-up ammonta a circa 1.050.000 mq, evidenziando quindi una contrazione (-11%) rispetto al primo semestre 2024. Il mercato occupier della logistica sta attraversando una fase di stabilizzazione, che conferma in ogni caso la nuova dimensione raggiunta dal settore negli ultimi anni. Inoltre, prosegue il forte interesse per prodotti in linea con i più moderni standard del settore, in quanto gli spazi di nuova costruzione hanno rappresentato oltre l’80% del take-up del trimestre. Per quanto riguarda i canoni, rimane invariato il prime rent nazionale di 70 €/mq/anno nei mercati di Milano e Roma, mentre si segnala un aumento a 60 €/mq/anno del prime rent del mercato di Verona.
Nel secondo trimestre, il settore degli Uffici ha rilevato operazioni per un valore complessivo di circa 300 milioni di euro, portando il volume degli investimenti nel primo semestre a 790 milioni di euro. I dati mostrano una sostanziale stabilità rispetto all’anno precedente. Milano si è confermata il principale mercato nazionale, assorbendo l’84% dei capitali investiti nel comparto, seguita da Roma con il 14% degli investimenti totali.
Il mercato di Milano, nel primo semestre del 2025, ha evidenziato un take-up di spazi direzionali pari a circa 205.000 mq – di cui 100.000 mq nel Q2 – segnando un aumento del 15% rispetto allo stesso periodo del 2024. Il primo semestre 2025 si è rivelato il migliore in termini di numero di operazioni registrate (oltre 180) dall’inizio della serie storica. Il mercato occupier è stato sostenuto principalmente dalla domanda di spazi di medie dimensioni, con circa il 51% della superficie assorbita compresa tra 1.000 e 5.000 mq, la più alta percentuale degli ultimi cinque anni. Gli spazi di elevata qualità (grado A/A+) continuano a trainare il mercato, rappresentando oltre il 74% del take-up. Il prime rent si mantiene stabile a 775 €/mq/anno, con prospettive di crescita nei prossimi trimestri.
Per quanto riguarda Roma, il secondo trimestre ha registrato un assorbimento di circa 19.000 mq, con un totale semestrale di circa 53.000 mq, in flessione rispetto al 2024 sia su base trimestrale (-46%) che semestrale (-23%). Tra le circa 70 operazioni concluse nei primi sei mesi, solo il 19% ha riguardato immobili di Grado A/A+, confermando la persistente scarsità di prodotto di alta qualità, a fronte di una domanda solida per superfici di ampia metratura. Questa carenza, che non si limita più al CBD e al Centro Storico, inizia a influenzare le scelte degli occupier anche nell’area dell’EUR Core, dove si è rilevato un incremento del prime rent, ora attestato a 400 €/mq/anno. In questo scenario si rafforzano le prospettive di crescita dei canoni, sostenute da un’offerta limitata e da una pipeline di sviluppo contenuta.
Il settore Living ha attratto investimenti pari a circa 320 milioni di euro nel primo semestre dell’anno, di cui oltre 130 milioni concentrati nel secondo trimestre. Entrambi i valori segnano un incremento significativo rispetto ai periodi corrispondenti del 2024, con una crescita del 54% su base semestrale e del 98% su base trimestrale. Milano si conferma la principale destinazione degli investimenti nel settore, assorbendo circa il 60% del volume del secondo trimestre, seguita da Roma con una quota del 20%. Particolarmente rilevante il ruolo dello Student Housing, che ha attratto circa un terzo del volume complessivo investito nel semestre, rafforzando il proprio posizionamento tra le asset class preferite dagli investitori, interessati sia a progetti di sviluppo sia a prodotti core.
Nel primo trimestre dell’anno, il mercato residenziale italiano della compravendita ha confermato il trend positivo avviato nel 2024, con 172.048 compravendite, in crescita dell’11,2% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente.
A Milano si sono concluse 5.505 transazioni (+7,1% sul primo trimestre 2024), con una netta prevalenza di acquisti orientati verso unità di piccole dimensioni (oltre il 65% sotto gli 85 mq). Le nuove costruzioni rappresentano il 9,5% degli scambi, quota tornata su livelli stabili dopo il picco del trimestre precedente legato alla consegna di diverse iniziative, comunque superiore del 3,7% rispetto alla media nazionale.
Anche a Roma il mercato si è mantenuto in crescita, con 8.528 transazioni (+10,7%), in linea con l’andamento positivo in corso da oltre un anno. Quasi la metà della domanda (49,5%) si è concentrata su tagli medio-grandi (oltre 85 mq), mentre le nuove costruzioni hanno inciso per l’8,1%, riportandosi sui livelli precedenti al picco del Q4 2024.
Il contesto finanziario continua a sostenere il mercato: nel primo trimestre 2025 i tassi medi sui mutui sono scesi al 3,22% (-76 punti base rispetto al primo trimestre 2024), favorendo il ricorso al credito. La quota di acquisti con mutuo ha raggiunto il 53,5% a Milano e il 58,7% a Roma, entrambe in crescita rispetto all’anno precedente.
Nel primo trimestre, il mercato delle locazioni ha mostrato stabilità a livello nazionale, ma con andamenti differenti nei principali centri urbani. A Roma e Milano si conferma il calo dei contratti di lungo periodo, a favore delle locazioni transitorie. Nella Capitale, i contratti standard (4+4) sono diminuiti del 12% mentre a Milano la flessione è stata più contenuta (-1,3% per i contratti standard) e in miglioramento rispetto ai trimestri precedenti. Crescono invece i contratti transitori: a Roma +2,8% e a Milano +6,0%.
Con un volume complessivo di circa 790 milioni di euro nel primo semestre, di cui 580 milioni finalizzati nel solo secondo trimestre del 2025, il settore Alternative si è nuovamente affermato tra le asset class più attrattive per gli investitori. Tale risultato è stato trainato, in particolare, dal ritorno di operazioni rilevanti nel comparto Healthcare, che nel trimestre ha raccolto investimenti per 266 milioni di euro grazie soprattutto a due portafogli che rientrano fra le 10 maggiori operazioni del trimestre. Si è inoltre registrata la conclusione di deal significativi su asset Mixed-use, tra cui si distingue un’operazione di primaria importanza con una marcata componente Education.
In linea con le attese, il primo semestre del 2025 si chiude con una crescita solida degli investimenti. Il mercato italiano si conferma attrattivo, sia per le asset class più consolidate – in particolare l’Hospitality – sia per i segmenti emergenti come Healthcare, Education e Data Center, che mostrano un potenziale crescente in risposta alla trasformazione della società e alle innovazioni tecnologiche. In un contesto segnato dall’incertezza legata agli equilibri internazionali in costante evoluzione, la principale sfida per il settore immobiliare italiano sarà quella di intercettare i macro-trend strutturali di medio-lungo termine. L’obiettivo è continuare a generare nuove opportunità in linea con le aspettative dei principali player, consolidando in questo modo il posizionamento del Paese nello scenario europeo.
