Dils’ European Market Report H1 2025

Nel primo semestre del 2025, il mercato immobiliare commerciale europeo è rimasto sostanzialmente stabile. Dopo una forte crescita nel primo trimestre, i volumi di investimento sono diminuiti nel secondo trimestre, portando così a una leggera crescita complessiva su base annua del 3% per i primi sei mesi dell’anno, secondo il Dils’ European Market Report H1 2025.

Questo andamento riflette performance molto diverse tra i mercati analizzati: i due maggiori, Regno Unito e Germania, hanno infatti registrato un rallentamento nel secondo trimestre 2025, con un calo rispettivamente del 21% e del 19% rispetto allo stesso periodo del 2024. Al contrario, i mercati del Sud Europa hanno vissuto un altro trimestre di intensa ripresa.

L’Italia ha registrato l’aumento più significativo nei volumi di investimento su base annua nel secondo trimestre (+54%), trainata dal dinamismo dei settori hospitality e retail, seguita da Portogallo (+37%) e Spagna (+20%). A livello europeo, alcuni dei comparti più tradizionali – come uffici, logistica e retail – hanno offerto le migliori performance nel secondo trimestre, mentre i settori alternativi hanno subito una netta contrazione (-32%). Questa tendenza potrebbe indicare un rinnovato interesse degli investitori verso tipologie di asset più familiari in un periodo di incertezza, oltre al completamento della fase di repricing che ha avviato una nuova, graduale compressione dei rendimenti.

Pur registrando volumi di investimento nel primo semestre 2025 quasi invariati rispetto allo stesso periodo del 2024, il settore living ha confermato la propria posizione di asset class dominante nei paesi monitorati, grazie soprattutto alla sua forte presenza nei mercati del Nord Europa. Al contrario, l’hospitality si è affermata come un importante motore di investimento nel Sud Europa, rappresentando il 21% del volume totale in Spagna e arrivando fino al 30% in Italia nella prima metà dell’anno.

L’attuale fase continua a essere supportata da condizioni finanziarie più favorevoli, con l’inflazione che si è avvicinata al target del 2%. Dopo diversi tagli consecutivi, la BCE ha deciso di mantenere invariati i tassi di interesse a luglio, segnalando che la politica monetaria si trova ora in una posizione neutrale. Il miglioramento dell’accesso al credito che ne è derivato ha contribuito a sostenere gli investimenti.

Guardando al futuro, le previsioni per il resto del 2025 restano prudentemente ottimistiche. Sebbene la stabilizzazione dei rendimenti abbia rinnovato l’interesse degli investitori, le persistenti tensioni geopolitiche e le crescenti preoccupazioni per il commercio globale, in seguito alle nuove politiche introdotte dall’amministrazione statunitense, stanno influenzando negativamente il sentiment. Questi fattori, uniti alla debole crescita economica nei Paesi membri dell’UE, potrebbero rappresentare un rischio per i fondamentali di mercato e rallentare il ritmo della ripresa.

Nel primo semestre 2025, l’attività dei tenant nel settore uffici è rimasta relativamente stabile, con la maggior parte delle città monitorate che ha registrato livelli di domanda modesti e volumi di take-up sostanzialmente in linea con lo stesso periodo del 2024. In questo contesto di cautela, la tendenza del “flight-to-quality” è rimasta evidente, continuando a sostenere la crescita dei canoni prime nei mercati core. Gli occupier hanno privilegiato spazi ufficio energeticamente efficienti, flessibili e ben posizionati, alimentando la domanda nella fascia alta del mercato e compensando parzialmente l’aumento dei tassi di vacancy.

Il settore della logistica ha continuato il proprio percorso verso la stabilizzazione dopo due anni di calo dell’attività degli occupier. Nel primo semestre 2025 la maggior parte dei mercati nazionali ha registrato una ripresa dei livelli di take-up, sebbene i volumi restino inferiori rispetto ai livelli pre-2023. L’attività è stata trainata da una domanda selettiva per strutture moderne, di alta qualità e in location prime, riflettendo ancora una volta la tendenza al “flight-to-quality”. Tra i mercati con le performance migliori, spicca la Francia con un aumento del 17% su base annua, mentre l’Italia, in gran parte risparmiata dal calo del 2023, ha registrato un lieve calo, segnale di una progressiva stabilizzazione del mercato.

Parallelamente, il settore residenziale ha continuato a beneficiare degli effetti positivi dei tagli ai tassi d’interesse introdotti nel 2024, che hanno migliorato l’accesso al credito ipotecario e sostenuto la ripresa della domanda abitativa. Di conseguenza, nella maggior parte dei paesi analizzati si è registrato un aumento delle transazioni residenziali rispetto allo stesso periodo del 2024, con volumi che si stanno gradualmente avvicinando, e in alcuni casi superando, i livelli osservati nel 2022.