Dils European Market Report Q3 2025

Nel terzo trimestre del 2025, secondo l’analisi del Team Research di Dils, il mercato immobiliare commerciale europeo ha mostrato segnali di rinnovata vitalità, con un andamento complessivamente positivo nei Paesi dell’Europa meridionale e una stabilità nei principali mercati dell’Europa centrale e occidentale.

Sulla base dei volumi di investimento registrati dall’inizio del 2025, Portogallo e Spagna hanno evidenziato la crescita più forte nel settore immobiliare commerciale (+83% e +64% rispettivamente). Anche l’Italia ha performato positivamente, con un incremento annuo del 22%, in linea con i suoi massimi storici. Nel complesso, questi risultati confermano l’ottima performance dei mercati dell’Europa meridionale, che si sono affermati come principali motori di crescita del panorama immobiliare europeo.

Questo rinnovato dinamismo riflette il diffuso interesse verso l’Europa del Sud: dopo le crisi finanziarie e del debito sovrano degli anni 2010, la regione ha ritrovato attrattività. In particolare, la Spagna mostra oggi la crescita del PIL più elevata dell’Europa occidentale, mentre l’Italia ha raggiunto una maggiore stabilità politica e ha saputo ridurre i costi di finanziamento.

Al contrario, Francia, Paesi Bassi e Germania hanno registrato volumi di investimento complessivamente stabili, rimanendo al di sotto dei picchi di alcuni anni fa a causa delle persistenti incertezze economiche e finanziarie. Alla fine del terzo trimestre 2025, questi mercati hanno mostrato risultati sostanzialmente in linea con lo stesso periodo del 2024 – leggermente positivi per Germania e Paesi Bassi, leggermente negativi per la Francia. Da notare che la Spagna ha superato la Francia come secondo mercato più grande dell’Europa continentale, in termini di capitali investiti.

Una crescita diffusa dell’attività di investimento è stata osservata nei settori retail, living e hospitality, che hanno rappresentato i principali motori degli investimenti nei mercati dell’Europa meridionale. In questi Paesi, la quota complessiva di queste tre asset class raggiunge circa il 60% dei volumi totali, rispetto a circa il 50% registrato nei mercati dell’Europa centrale e occidentale. Il settore direzionale ha mostrato una sostanziale stabilità, pur con lievi contrazioni nei mercati italiano e francese, mentre gli investimenti nella logistica sono diminuiti, penalizzati dalle deboli performance dei mercati francese e olandese.

L’attività di investimento potrebbe ricevere ulteriore impulso nei prossimi trimestri grazie alla compressione dei rendimenti, un processo graduale iniziato all’inizio dell’anno in seguito alla stabilizzazione del contesto finanziario. La BCE ha ora adottato una politica monetaria neutrale, con il tasso di rifinanziamento stabile al 2,15% e margini limitati per ulteriori riduzioni – un livello coerente con l’obiettivo d’inflazione di lungo periodo del 2%, ormai raggiunto nell’area euro. Allo stesso tempo, le tensioni politiche internazionali e le crescenti preoccupazioni per il commercio globale, alimentate dalle nuove politiche dell’amministrazione statunitense, pesano sul sentiment di imprese e investitori, accrescendo l’incertezza complessiva. Tuttavia, i dati più recenti del PMI manifatturiero segnalano i primi segnali di stabilizzazione della produzione industriale europea.

In questo contesto di incertezza, la domanda degli occupier è rimasta nel complesso stabile, con alcune eccezioni positive – come la crescita del take-up uffici a Barcellona e l’aumento dell’attività logistica nel Regno Unito e nei Paesi Bassi. Nel settore direzionale, tra i principali tenant è prevalso un atteggiamento cauto, riflesso nel numero limitato di operazioni di grandi dimensioni, in particolare a Milano e Parigi. Le dinamiche di assorbimento risultano sempre più guidate dall’offerta, poiché i tenant si mostrano sempre più selettivi, privilegiando spazi moderni e ben posizionati. Nel settore logistico, complessivamente prosegue la fase di contrazione dell’attività, anche se emergono segnali positivi dalla Germania, il più grande mercato europeo, dove il take-up è aumentato del 10% dopo aver toccato un minimo nel 2024.

Parallelamente, il settore residenziale ha continuato a beneficiare dei tagli dei tassi d’interesse introdotti nel 2024, che hanno migliorato l’accesso ai mutui e sostenuto la ripresa della domanda abitativa. Di conseguenza, nella maggior parte dei Paesi monitorati si è registrato un aumento delle transazioni residenziali rispetto allo stesso periodo del 2024, accompagnato in molti casi da ulteriori lievi incrementi dei prezzi medi al mq, con aumenti più marcati in mercati come il Portogallo.