Mercato Immobiliare 2025 in Italia

• Il mercato italiano torna sui massimi livelli con 12,4 miliardi di euro investiti nel 2025
• Record storico per il retail con oltre 3 miliardi di euro
• Living in forte crescita, raddoppiano gli investimenti in studentati

Secondo l’analisi del Team Research di Dils, nel 2025 il mercato immobiliare italiano ha registrato investimenti per circa 12,4 miliardi di euro, il livello più alto degli ultimi sei anni e prossimo al massimo storico. Il quarto trimestre ha fornito un contributo decisivo a questo traguardo, grazie a investimenti per circa 4,3 miliardi di euro, risultando il miglior trimestre degli ultimi quattro anni. Rispetto al 2024, si tratta di un incremento del 23% per il dato annuo e del 25% per il solo quarto trimestre. La performance riflette l’elevata fiducia degli investitori, domestici e internazionali, nelle prospettive e nella solidità del mercato immobiliare italiano.

Anche nel 2025 il Retail si è confermato l’asset class più dinamica del mercato immobiliare italiano, distinguendosi per una forte capacità di attrarre capitali. Il solo quarto trimestre ha registrato investimenti per circa 1,1 miliardi di euro, portando il totale annuo a 3,4 miliardi di euro. Un risultato in crescita del 39% rispetto al già solido 2024 e che segna il nuovo massimo storico per il settore in Italia. Tale dinamica è stata sostenuta da operazioni di assoluto rilievo, di cui tre transazioni di valore superiore ai 400 milioni di euro, tra le quali ha spiccato nel Q4 uno share deal relativo a una società della grande distribuzione organizzata. Considerando invece l’intero 2025, gli investimenti sono stati concentrati soprattutto nei segmenti Factory Outlet, High Street e Shopping Centre.

Il settore Hospitality si mantiene tra i più attrattivi per gli investitori, posizionandosi come seconda asset class del mercato. Nel solo quarto trimestre del 2025 gli investimenti hanno raggiunto circa 450 milioni di euro, portando il totale annuo a quasi 2,4 miliardi di euro, la migliore performance degli ultimi sei anni con una crescita del 30% rispetto al 2024. L’interesse si è concentrato in particolare su strutture iconiche e su asset con potenziale di riposizionamento nel segmento Luxury, come dimostrano le cinque operazioni con un valore superiore ai 100 milioni di euro. I capitali si sono diretti soprattutto verso le principali città, con Roma in evidenza grazie a oltre 650 milioni di euro investiti, e verso le destinazioni turistiche più consolidate del Paese.

Nel quarto trimestre il settore della Logistica ha registrato investimenti per poco meno di un miliardo di euro, collocandosi tra i migliori risultati storici per il comparto. Il volume di investimento annuale si attesta complessivamente a circa 2,2 miliardi di euro, segnando un incremento del 31% rispetto al 2024. Il trimestre è stato contraddistinto da un’elevata incidenza di operazioni core, a conferma della forte fiducia degli investitori – prevalentemente internazionali – in questa asset class. Questo contesto continua a sostenere il percorso di graduale compressione del prime net yield che nel Q4 2025 si è attestato al 5,20%, con prospettive di ulteriore contrazione nel corso del 2026.

L’assorbimento di spazi logistici ha visto un’accelerazione nel corso del quarto trimestre con circa 815.000 mq di take-up - migliore performance trimestrale degli ultimi due anni - per un totale di quasi 2,5 milioni di mq nel 2025, in linea con l’anno precedente. Per la logistica italiana si tratta quindi del settimo anno consecutivo con un take-up di almeno 2 milioni di mq, a conferma del rilievo raggiunto dal settore, nonostante una stabilizzazione dei volumi rispetto al picco raggiunto nel 2023. Dal punto di vista dei canoni si segnala una sostanziale stabilità, con il prime rent confermato a 70 €/mq/anno nei mercati di Milano e Roma.

Il settore Uffici ha evidenziato una performance particolarmente solida nel quarto trimestre, con investimenti pari a circa 800 milioni di euro, in aumento del 20% rispetto allo stesso periodo del 2024 e miglior risultato trimestrale degli ultimi tre anni. Complessivamente, il 2025 si chiude con volumi pari a 1,9 miliardi di euro, in calo del 14% su base annua, riflettendo un mercato che resta selettivo ma dinamico nelle operazioni di maggiore qualità. Milano si conferma il principale polo di attrazione dei capitali, catalizzando oltre il 70% degli investimenti, seguita da Roma con circa il 20% del totale nazionale.

La forte accelerazione osservata nel quarto trimestre è stata trainata prevalentemente da operazioni core su asset iconici, che hanno contribuito, dopo circa due anni di stabilità, a una prima compressione dei prime net yield: 3,80% a Milano e 4,30% a Roma. Per i prossimi trimestri si prevede una graduale prosecuzione di questo trend di riduzione, sostenuto dal rinnovato interesse degli investitori per prodotti prime nei mercati principali.

Nel corso del 2025, il take-up di spazi direzionali nel mercato di Milano ha raggiunto circa 405.000 mq, un volume in linea sia con l’anno precedente che con la media degli ultimi dieci anni. Il quarto trimestre ha fornito un contributo particolarmente rilevante, con circa 125.000 mq assorbiti, risultando il trimestre più dinamico dell’anno grazie all’aumento della dimensione media delle operazioni. Nel periodo si sono infatti concluse quattro locazioni superiori ai 5.000 mq, a fronte delle sole cinque registrate complessivamente nei primi tre trimestri del 2025. Negli ultimi due anni, la persistente scarsità di spazi disponibili nei submarket più ricercati, come il CBD e Porta Nuova, ha rappresentato un limite alla piena espressione della domanda, pur in presenza di un interesse elevato da parte dei tenant. Questo squilibrio tra domanda e offerta sta sostenendo una progressiva crescita dei canoni, in particolare per gli immobili di più elevata qualità: nel quarto trimestre del 2025 il prime rent del mercato milanese ha raggiunto 850 €/mq/anno, con ulteriori margini di incremento attesi nel corso del 2026.

Nel mercato di Roma, il quarto trimestre ha registrato un assorbimento di circa 51.000 mq, portando il totale da inizio anno a circa 150.000 mq. Il dato risulta in crescita del 10% rispetto al Q4 2024, ma in calo del 14% su base annua. Nell’ultimo anno si è registrato un incremento delle transazioni relative a superfici di Grado A/A+, che hanno raggiunto circa 67.000 mq, a conferma della forte domanda di asset di qualità nel mercato romano. Nel Q4, questa dinamica è stata sostenuta da due importanti operazioni di pre-let: la prima, conclusa nel CBD con una rinomata casa di moda, ha contribuito all’incremento del benchmark del canone prime, che ora si attesta a 630 €/mq/anno; la seconda, per complessivi 28.000 mq nell’EUR Core, ha rappresentato una transazione record per il sottomercato in termini di standing del tenant e qualità del progetto, riguardando i nuovi HQ di una società globale leader nel settore ingegneristico. In questo contesto, le prospettive di crescita dei canoni rimangono solide, sostenute da una limitata disponibilità di spazi e da una pipeline di sviluppo contenuta, elementi che continuano a esercitare una pressione significativa sugli asset prime nei submarket più ricercati.

Il settore del Living ha ormai consolidato la propria posizione tra le asset class preferite dagli investitori, tornando su livelli in linea con il 2022, anno che ha registrato la migliore performance del comparto. Nell’ultimo trimestre gli investimenti hanno raggiunto circa 330 milioni di euro, portando il totale da inizio anno a oltre 1 miliardo di euro, con un incremento superiore al 70% rispetto al 2024. Milano si conferma la principale destinazione per gli investimenti residenziali in Italia, concentrando il 66% dei capitali, seguita da Torino, Roma e Bologna. La performance del settore è stata trainata principalmente dallo Student Housing che, su base annua, ha raddoppiato il proprio volume di investimento, con oltre metà del valore riconducibile a operazioni core.

Nel terzo trimestre del 2025, il mercato residenziale italiano della compravendita conferma il trend positivo della prima metà dell’anno, con 174.892 transazioni, in crescita dell’8,5% rispetto allo stesso periodo dell'anno precedente.

A Milano si sono concluse 5.662 compravendite (+11,8% sul terzo trimestre 2024), con una netta prevalenza di unità di piccole dimensioni (il 65% sotto gli 85 mq). Le nuove costruzioni rappresentano il 9,5% degli scambi, dato in linea con i trimestri precedenti e superiore del 3,1% rispetto alla media nazionale.

Anche a Roma il mercato si è mantenuto in crescita, con 8.327 transazioni (+6,4%), in linea con l’andamento positivo in corso da oltre un anno. Quasi la metà delle compravendite (49,2%) si è concentrata su tagli medio-grandi (oltre 85 mq), mentre le nuove costruzioni hanno inciso per il 7,6%.

La stabilità del contesto finanziario continua a sostenere il mercato: nel terzo trimestre 2025 i tassi di interesse medi si sono posizionati al 3,35% e la quota di acquisti con mutuo ha raggiunto il 54,4% a Milano e il 60,8% a Roma, entrambe in crescita rispetto ai valori registrati da inizio anno. Il trend positivo rispecchia l’andamento nazionale, la cui quota pesa il 47,0% nel Q3 2025.

Nel terzo trimestre continua la crescita del mercato delle locazioni a livello nazionale, ma con andamenti differenti nei principali centri urbani. A Roma e Milano si continua ad osservare un calo del mercato dell’affitto di lungo periodo, con una prima flessione anche nel transitorio. Rispetto al terzo trimestre 2024 i contratti standard (4+4) si sono contratti del -1,6% a Roma, mentre a Milano la flessione è stata del -3,0%. In calo anche i canoni complessivi, rispettivamente del -2,0% e del -4,1%. Per quanto riguarda invece i contratti transitori, la contrazione del numero di abitazioni locate è del -3,1% a Roma e del -1,2% a Milano. Tuttavia, il volume dei canoni relativi a questo segmento cresce del 7,2% a Roma e del 3,0% a Milano.

Il settore degli Alternative conferma la sua attrattività per gli investitori, con un volume complessivo annuo superiore a 1,5 miliardi di euro, di cui oltre 600 milioni registrati nel solo Q4, segnando il migliore risultato degli ultimi cinque anni. Nell’ultimo trimestre, gli investimenti nel segmento Healthcare hanno raggiunto circa 390 milioni di euro, principalmente riconducibili a due portafogli di rilievo nazionale. Si segnala inoltre la compravendita dello Stadio Meazza di San Siro, acquistato dalle società FC Internazionale e AC Milan.

Il 2025 ha rafforzato il percorso di crescita del mercato immobiliare italiano già avviato nel 2024, riportando i volumi di investimento su livelli prossimi ai massimi storici. La performance è stata sostenuta sia dai comparti tradizionalmente più consolidati – come Retail, Hospitality e Logistica – sia dal crescente contributo di asset class più recenti, come Living e Alternative, che stanno ampliando le possibilità di diversificazione degli investimenti.

Nel contesto europeo l’Italia si afferma, insieme agli altri mercati dell’Europa meridionale, come uno dei principali motori del Real Estate, distinguendosi per la solidità dei fondamentali e per la capacità di attrarre capitali anche in uno scenario globale caratterizzato da elevata complessità e incertezza.