Andamento di Mercato

Italia

Nel 2025 il mercato immobiliare italiano ha registrato investimenti per circa 12,6 miliardi di euro, il livello più alto degli ultimi sei anni e prossimo al massimo storico. Il quarto trimestre ha fornito un contributo decisivo a questo traguardo, grazie a investimenti per circa 4,5 miliardi di euro, risultando il miglior trimestre degli ultimi quattro anni. Rispetto al 2024, si tratta di un incremento del 25% per il dato annuo e del 31% per il solo quarto trimestre. La performance riflette l’elevata fiducia degli investitori, domestici e internazionali, nelle prospettive e nella solidità del mercato immobiliare italiano.

Anche nel 2025 il Retail si è confermato l’asset class più dinamica del mercato immobiliare italiano, distinguendosi per una forte capacità di attrarre capitali. Il solo quarto trimestre ha registrato investimenti per circa 1,3 miliardi di euro, portando il totale annuo a 3,5 miliardi di euro. Un risultato in crescita del 45% rispetto al già solido 2024 e che segna il nuovo massimo storico per il settore in Italia. Tale dinamica è stata sostenuta da operazioni di assoluto rilievo, di cui tre transazioni di valore superiore ai 400 milioni di euro, tra le quali ha spiccato nel Q4 uno share deal relativo a una società della grande distribuzione organizzata. Considerando invece l’intero 2025, gli investimenti sono stati concentrati soprattutto nei segmenti Factory Outlet, High Street e Shopping Centre.

Il settore Hospitality si mantiene tra i più attrattivi per gli investitori, posizionandosi come seconda asset class del mercato. Nel solo quarto trimestre del 2025 gli investimenti hanno raggiunto circa 570 milioni di euro, portando il totale annuo a circa 2,5 miliardi di euro, la migliore performance degli ultimi sei anni con una crescita del 36% rispetto al 2024. L’interesse si è concentrato in particolare su strutture iconiche e su asset con potenziale di riposizionamento nel segmento Luxury, come dimostrano le cinque operazioni con un valore superiore ai 100 milioni di euro. I capitali si sono diretti soprattutto verso le principali città, con Roma in evidenza grazie a oltre 650 milioni di euro investiti, e verso le destinazioni turistiche più consolidate del Paese.

Nel quarto trimestre il settore della Logistica ha registrato investimenti per poco meno di un miliardo di euro, collocandosi tra i migliori risultati storici per il comparto. Il volume di investimento annuale si attesta complessivamente a circa 2,2 miliardi di euro, segnando un incremento del 31% rispetto al 2024. Il trimestre è stato contraddistinto da un’elevata incidenza di operazioni core, a conferma della forte fiducia degli investitori – prevalentemente internazionali – in questa asset class. Questo contesto continua a sostenere il percorso di graduale compressione del prime net yield che nel Q4 2025 si è attestato al 5,20%, con prospettive di ulteriore contrazione nel corso del 2026.

L’assorbimento di spazi logistici ha visto un’accelerazione nel corso del quarto trimestre con circa 815.000 mq di take up - migliore performance trimestrale degli ultimi due anni - per un totale di quasi 2,5 milioni di mq nel 2025, in linea con l’anno precedente. Per la logistica italiana si tratta quindi del settimo anno consecutivo con un take up di almeno 2 milioni di mq, a conferma del rilievo raggiunto dal settore, nonostante una stabilizzazione dei volumi rispetto al picco raggiunto nel 2023. Dal punto di vista dei canoni si segnala una sostanziale stabilità, con il prime rent confermato a 70 €/mq/anno nei mercati di Milano e Roma.

Il settore Uffici ha evidenziato una performance particolarmente solida nel quarto trimestre, con investimenti pari a circa 800 milioni di euro, in aumento del 20% rispetto allo stesso periodo del 2024 e miglior risultato trimestrale degli ultimi tre anni. Complessivamente, il 2025 si chiude con volumi pari a 1,9 miliardi di euro, in calo del 14% su base annua, riflettendo un mercato che resta selettivo ma dinamico nelle operazioni di maggiore qualità. Milano si conferma il principale polo di attrazione dei capitali, catalizzando oltre il 70% degli investimenti, seguita da Roma con circa il 20% del totale nazionale.

La forte accelerazione osservata nel quarto trimestre è stata trainata prevalentemente da operazioni core su asset iconici, che hanno contribuito, dopo circa due anni di stabilità, a una prima compressione dei prime net yield: 3,80% a Milano e 4,30% a Roma. Per i prossimi trimestri si prevede una graduale prosecuzione di questo trend di riduzione, sostenuto dal rinnovato interesse degli investitori per prodotti prime nei mercati principali.

Nel corso del 2025, il take up di spazi direzionali nel mercato di Milano ha raggiunto circa 405.000 mq, un volume in linea sia con l’anno precedente che con la media degli ultimi dieci anni. Il quarto trimestre ha fornito un contributo particolarmente rilevante, con oltre 120.000 mq assorbiti, risultando il trimestre più dinamico dell’anno grazie all’aumento della dimensione media delle operazioni. Negli ultimi due anni, la persistente scarsità di spazi disponibili nei submarket più ricercati, come il CBD e Porta Nuova, ha rappresentato un limite alla piena espressione della domanda, pur in presenza di un interesse elevato da parte dei tenant. Questo squilibrio tra domanda e offerta sta sostenendo una progressiva crescita dei canoni, in particolare per gli immobili di più elevata qualità: nel quarto trimestre del 2025 il prime rent del mercato milanese ha raggiunto 850 €/mq/anno, con ulteriori margini di incremento attesi nel corso del 2026.

Il settore del Living ha ormai consolidato la propria posizione tra le asset class preferite dagli investitori, tornando su livelli in linea con il 2022, anno che ha registrato la migliore performance del comparto. Nell’ultimo trimestre gli investimenti hanno raggiunto circa 340 milioni di euro, portando il totale da inizio anno a oltre 1 miliardo di euro, con un incremento superiore al 75% rispetto al 2024. Milano si conferma la principale destinazione per gli investimenti residenziali in Italia, concentrando il 66% dei capitali, seguita da Torino, Roma e Bologna. La performance del settore è stata trainata principalmente dallo Student Housing che, su base annua, ha raddoppiato il proprio volume di investimento, con oltre metà del valore riconducibile a operazioni core.

Nel 2025 in Italia sono state concluse 766.753 compravendite residenziali, con una crescita del 6,6% rispetto all’anno precedente. Si tratta del secondo risultato più elevato dell’ultimo decennio in termini di numero annuo di transazioni. L’espansione registrata nei primi tre trimestri dell’anno (+9,2% su base annua) si è tuttavia attenuata nel quarto trimestre, quando i volumi si sono mantenuti sostanzialmente in linea con quelli del Q4 2024, suggerendo l’avvio di una possibile fase di stabilizzazione del mercato. La dinamica positiva ha interessato anche le principali città italiane. Milano e Roma hanno entrambe registrato un aumento delle compravendite rispetto al 2024, pari rispettivamente al 4,9% e al 6,3%. Tuttavia, mentre il mercato milanese ha evidenziato un rallentamento nel quarto trimestre (-2,3% su base annua), a Roma la crescita delle transazioni è proseguita anche negli ultimi tre mesi dell’anno (+5,1%).

Il contesto finanziario rimane complessivamente favorevole, pur con qualche segnale di rallentamento. Nel quarto trimestre 2025 i tassi medi sui mutui si sono attestati al 3,5%, in rialzo di 15 punti base QoQ. La quota di acquisti con mutuo risulta in calo attestandosi a 44,9% sul territorio nazionale, interrompendo la crescita osservata nei primi tre trimestri dell’anno.

Nel 2025 il mercato nazionale delle locazioni ha mostrato un marcato dinamismo, con un aumento del 16% su base annua dei contratti registrati, che hanno superato per la prima volta la soglia di un milione. L’espansione è stata trainata dai contratti a canone concordato (+47%) e dai transitori (+65%), mentre i contratti standard di lungo periodo si sono ridotti per il quinto anno consecutivo (-3%). Rispetto al quarto trimestre 2024, i contratti standard (4+4) segnano una contrazione dell'1,2% a Roma e del 4,1% a Milano. Nel comparto dei contratti transitori l'andamento è più eterogeneo: le abitazioni locate crescono del 7,6% a Roma, mentre registrano un lieve calo dell'1,5% a Milano. Il volume complessivo dei canoni rimane tuttavia in aumento, con una crescita del 25,1% nella capitale e dello 0,2% nel capoluogo lombardo.

Il settore degli Alternative conferma la sua attrattività per gli investitori, con un volume complessivo annuo di quasi 1,5 miliardi di euro, di cui circa 600 milioni registrati nel solo Q4, segnando il migliore risultato degli ultimi cinque anni. Nell’ultimo trimestre, gli investimenti nel segmento Healthcare hanno raggiunto circa 320 milioni di euro, principalmente riconducibili a due portafogli di rilievo nazionale. Si segnala inoltre la compravendita dello Stadio Meazza di San Siro, acquistato dalle società FC Internazionale e AC Milan.

Il 2025 ha rafforzato il percorso di crescita del mercato immobiliare italiano già avviato nel 2024, riportando i volumi di investimento su livelli prossimi ai massimi storici. La performance è stata sostenuta sia dai comparti tradizionalmente più consolidati – come Retail, Hospitality e Logistica – sia dal crescente contributo di asset class più recenti, come Living e Alternative, che stanno ampliando le possibilità di diversificazione degli investimenti.

Nel contesto europeo l’Italia si afferma, insieme agli altri mercati dell’Europa meridionale, come uno dei principali motori del Real Estate, distinguendosi per la solidità dei fondamentali e per la capacità di attrarre capitali anche in uno scenario globale caratterizzato da elevata complessità e incertezza.

Paesi Bassi

Nel 2025, l'attività del mercato degli investimenti è cresciuta gradualmente. Nonostante le imposte sui trasferimenti relativamente elevate abbiano limitato le aspettative di rendimento, in particolare per gli investitori internazionali, il volume totale degli investimenti ha raggiunto i 12,5 miliardi di euro, segnando un incremento del 16% rispetto al 2024.

Questa crescita è stata guidata principalmente dal calo dei tassi di interesse e sostenuta da fondamentali solidi, tra cui la stabilità politica dei Paesi Bassi e le forti infrastrutture. Tuttavia, l'impatto delle tensioni geopolitiche è apparso evidente: l'incertezza legata alle tariffe d’importazione negli Stati Uniti ha causato un avvio d'anno molto lento, specialmente nel settore della logistica.

Con il passare dei mesi, gli investimenti nel settore logistico hanno subito un’accelerazione, grazie a diverse transazioni di grandi dimensioni. Anche il mercato degli investimenti negli uffici ha chiuso l'anno in modo positivo, con numerose operazioni rilevanti concluse nel terzo e quarto trimestre e un'attività complessiva in aumento del 35% su base annua. La domanda degli investitori si è concentrata su zone ben collegate, in prossimità dei principali nodi del trasporto pubblico.

Per il 2026 si prevede un ulteriore, modesto incremento dell'attività di investimento, sebbene tali prospettive rimangano fortemente dipendenti dai futuri sviluppi geopolitici.

Il 2025 è stato un anno turbolento per il mercato degli utilizzatori nei settori industriale e logistico. L’incertezza geopolitica ha perturbato le catene di approvvigionamento globali e ha spinto gli utilizzatori, specialmente le grandi multinazionali, verso una maggiore cautela. Il take up nel secondo e terzo trimestre è stato nettamente inferiore rispetto agli anni precedenti, principalmente a causa della carenza di transazioni di ampia portata.

Tuttavia, un quarto trimestre molto più dinamico, sostenuto da diverse operazioni di rilievo, ha permesso al take up annuale complessivo di attestarsi solo leggermente al di sotto dei livelli del 2024. Gli hub tradizionali di Rotterdam e Amsterdam (comprese le relative aree metropolitane) sono stati i più colpiti. In misura sempre maggiore, le aziende stanno dando priorità a spazi di alta qualità, servizi condivisi e standard di consegna turn-key.

Il 2025 è stato un anno impegnativo per il mercato degli uffici di Amsterdam. I locatari di maggiori dimensioni hanno continuato a preferire il rinnovo dei contratti di locazione esistenti piuttosto che il trasferimento, principalmente per evitare elevati costi di Capex, mentre coloro che si sono trasferiti hanno spesso scelto di ridimensionare gli spazi. Di conseguenza, l'assorbimento totale ha raggiunto i 189.000 mq, leggermente al di sotto dei 208.000 mq registrati nel 2024. Le transazioni inferiori a 1.000 mq hanno rappresentato circa un terzo del mercato. I locatari più piccoli richiedono tipicamente maggiore flessibilità nei termini contrattuali, nelle date di inizio e nei livelli di allestimento. Sebbene un numero maggiore di proprietari si stia adeguando a queste richieste, persiste un disallineamento tra offerta e domanda, a cui gli operatori di spazi flessibili stanno rispondendo sempre più frequentemente. Nel 2025, sono stati aggiunti al mercato di Amsterdam 34.000 mq di spazi per uffici gestiti, con alcuni operatori focalizzati sulle startup tecnologiche sostenibili. Ciò riflette la ripresa dell'ecosistema tecnologico di Amsterdam, dato che le startup hanno raccolto più capitali rispetto agli anni precedenti. Con 47.000 mq di assorbimento, il settore tecnologico è stato il più attivo, e il cauto ottimismo per il 2026 è supportato anche da diversi grandi locatari attivamente alla ricerca di nuovi spazi.

Nel 2025, Amsterdam ha rispecchiato la tendenza più ampia del mercato immobiliare residenziale olandese, registrando un notevole aumento delle transazioni nonostante i vincoli dell'offerta. In città sono state vendute quasi 10.600 abitazioni, segnando un aumento del 12% rispetto al 2024, spinto in gran parte dagli investitori che hanno venduto ex proprietà in affitto a causa dei cambiamenti normativi. Sebbene i volumi delle transazioni siano aumentati, il mercato è rimasto saturo, mantenendo una pressione al rialzo sui prezzi. I prezzi medi delle case ad Amsterdam sono saliti a circa 8.500 €/mq. Mentre persistono differenze significative tra i quartieri, i livelli dei prezzi in tutta la città stanno gradualmente convergendo, riflettendo una più ampia tendenza nazionale.

Portogallo

Il volume degli investimenti ha raggiunto gli 895 milioni di euro nel quarto trimestre del 2025, portando i volumi annuali totali a 2,8 miliardi di euro. Ciò rappresenta un aumento del 22% rispetto all'anno precedente e il livello più alto registrato dal 2022, riflettendo una rinnovata fiducia degli investitori nel mercato immobiliare portoghese.

Il settore degli uffici ha riconquistato la sua posizione come principale destinazione degli investimenti, rappresentando il 40% del volume d'affari totale. La forte attività nell'ultimo trimestre ha segnalato un ritorno della fiducia degli investitori, cauto ma tangibile. Gli investimenti nel settore retail sono diminuiti leggermente su base annua, ma rimangono uno dei settori più interessanti, rappresentando il 30% dei volumi totali, sostenuti in gran parte dai centri commerciali, che continuano a registrare record di vendite annuali consecutivi.

I settori Hospitality e Logistics hanno mantenuto la loro traiettoria di crescita, rappresentando rispettivamente il 18% e il 15% del volume d'affari totale degli investimenti. Anche l'interesse per il settore Living è in aumento, sostenuto dalla crescente attrattività dei progetti PBSA.

La domanda di spazi industriali e logistici è ammontata a 123.000 mq nel quarto trimestre del 2025, portando l'assorbimento annuale a 485.000 mq, circa il 40% in meno rispetto all'anno precedente. Questa flessione è stata guidata principalmente da una forte contrazione della domanda di asset industriali. La domanda logistica si è dimostrata più resiliente, con un assorbimento trimestrale che ha raggiunto circa 114.000 mq e un assorbimento totale di 435.000 mq nel 2025, rappresentando un calo annuo più moderato del 22%. Nonostante l'elevato numero di completamenti di nuovi progetti nel quarto trimestre del 2025, il settore rimane limitato da un'offerta ridotta. Circa 800.000 mq sono attualmente in fase di sviluppo, con 485.000 mq previsti per la consegna nel 2026. Tuttavia, solo circa il 65% di questo spazio è disponibile, riflettendo la prevalenza di progetti build-to-suit e di accordi di pre-locazione. I canoni prime per i Big Box sono aumentati nel quarto trimestre del 2025 a 5,50 €/mq/mese a Lisbona e a 5,75 €/mq/mese a Porto. I rendimenti prime a Lisbona sono rimasti stabili al 5,75%, mentre Porto ha registrato una compressione di 25 punti base, scendendo al 6,00%.

A Lisbona, la domanda di spazi per uffici nel quarto trimestre del 2025 ha raggiunto i 72.854 mq, portando l'assorbimento totale dell'anno a 204.241 mq. Ciò rappresenta una diminuzione dell'8% rispetto all'anno precedente, facendo seguito a un periodo caratterizzato da significativi trasferimenti aziendali negli ultimi anni. Nonostante questo lieve rallentamento nell'attività complessiva di locazione, il numero di nuove società che si sono stabilite nella regione di Lisbona è aumentato, con un incremento del 30% del take up da parte di nuovi operatori. Il CBD è emerso come il sottomercato più attraente, rappresentando il 46% dell'assorbimento totale e catalizzando diverse transazioni di utilizzatori su larga scala, tra cui la nuova sede di 32.000 mq del Banco de Portugal a Entrecampos, così come VW Digital Solutions presso Berna 52 e Berna 54. Sul fronte dell'offerta, il completamento di Camilo Castelo Branco 46 nel quarto trimestre del 2025 ha contribuito a nuove immissioni totali nello stock per circa 59.000 mq nell'arco dell'anno. Attualmente, circa 370.000 mq di spazi per uffici sono in fase di sviluppo, con 125.000 mq previsti per la consegna nel 2026. I canoni prime nel Prime CBD sono rimasti stabili a 360 €/mq/anno, mentre i canoni in altre zone hanno continuato ad aumentare e a convergere verso i livelli prime. Anche i rendimenti prime sono rimasti stabili al 5,00%.

Il mercato residenziale di Lisbona ha registrato vendite totali per 2.215 unità nel quarto trimestre del 2025, in linea con i volumi osservati nei trimestri precedenti. Ciò ha portato le transazioni annuali a 9.026 unità nel 2025, rappresentando un aumento del 5% rispetto al 2024. I prezzi per le nuove unità residenziali hanno registrato un lieve calo nell'ultimo trimestre, attestandosi a 7.560 €/mq, pur rimanendo superiori del 6% su base annua. Al contrario, i prezzi delle abitazioni esistenti hanno proseguito la loro traiettoria ascendente, salendo a 5.067 €/mq, il che riflette un aumento del 15% rispetto all'anno precedente.

Nel quarto trimestre del 2025, l'assorbimento di uffici a Porto è ammontato a 15.123 mq, portando il dato annuale a circa 43.700 mq, il che riflette un netto calo di circa il 43% rispetto al 2024, che era stato un anno eccezionalmente dinamico. Le aziende impiegano più tempo per prendere decisioni, dato il contesto macroeconomico che frena i volumi di assorbimento più elevati.

Nell'ultimo trimestre, Porto ha registrato il completamento di tre nuovi sviluppi direzionali, VIVA Offices, Joan d’Arc e BUZ, che insieme hanno aggiunto 26.044 mq allo stock di uffici esistente. Guardando al futuro, un totale di 131.092 mq è attualmente in fase di sviluppo, con 43.234 mq previsti per la consegna nel 2026.

I canoni prime per gli uffici sono rimasti stabili a 21 €/mq/mese nel CBD Boavista. Anche i rendimenti prime si sono mantenuti costanti al 6,50% nel secondo trimestre del 2025.

Il mercato residenziale di Porto ha registrato vendite totali per 1.377 unità nel quarto trimestre, portando le transazioni annuali a 5.764 unità nel 2025. Ciò rappresenta un calo del 4% rispetto al 2024. Nonostante i minori volumi di transazione, i prezzi residenziali a Porto hanno continuato a salire. I prezzi medi di vendita per le nuove unità hanno raggiunto i 4.717 €/mq, circa il 5% in più rispetto al 2024, mentre i prezzi per le unità esistenti sono aumentati a 3.428 €/mq, riflettendo una crescita del 14% su base annua.

Spagna

Nel 2025, i volumi degli investimenti immobiliari in Spagna hanno raggiunto circa 18,5 miliardi di euro, segnando un forte aumento del 64% su base annua e confermando la posizione del Paese tra i mercati più dinamici d'Europa. L'ultimo trimestre dell'anno ha svolto un ruolo decisivo, contribuendo con 5,6 miliardi di euro, sostenuto dal miglioramento delle condizioni di finanziamento e da un rinnovato senso di fiducia tra gli investitori.

Il settore Living si è distinto in modo particolare, registrando oltre 2 miliardi di euro di investimenti solo nel quarto trimestre; insieme al settore Hospitality, ha rappresentato il principale motore dell'attività durante tutto l'anno, riflettendo un interesse sostenuto per classi di asset allineate ai trend strutturali demografici e turistici. Guardando al futuro, i fondamentali del mercato rimangono favorevoli e si prevede che l'interesse degli investitori resti elevato, supportando prospettive costruttive per il 2026 e suggerendo una continuazione dell'attuale slancio.

L'attività di locazione logistica ha raggiunto circa 2,7 milioni di mq nel 2025, segnando un aumento dell'8% rispetto all'anno precedente. La crescita è stata guidata principalmente da un forte assorbimento nei nodi regionali e nell'area di Madrid, mentre la Catalogna ha registrato un'attività più debole, ampiamente limitata da una disponibilità estremamente ridotta. Il persistente squilibrio tra la domanda degli utilizzatori e l'offerta limitata continua a sostenere la crescita dei canoni, con i canoni prime saliti a 111 €/mq/anno. I rendimenti netti prime hanno subito un'ulteriore compressione al 4,85%, proseguendo la loro graduale tendenza al ribasso.

L'attività di locazione di uffici a Madrid ha raggiunto circa 150.000 mq nel quarto trimestre del 2025, portando l'assorbimento totale dell'anno a circa 535.000 mq. Sebbene ciò rappresenti un calo del 6% rispetto al 2024, i volumi complessivi rimangono ampiamente al di sopra della media quinquennale, sottolineando la forza sottostante della domanda degli utilizzatori. Le condizioni di mercato continuano a essere modellate da un contesto di offerta in contrazione, in particolare nei sottomercati centrali dove la disponibilità di uffici di grado A sta diventando sempre più scarsa. Questo squilibrio tra domanda e offerta sta sostenendo la pressione al rialzo sui canoni prime.

Durante i primi tre trimestri del 2025, il mercato residenziale di Madrid ha registrato circa 31.700 transazioni, riflettendo un calo del 4% su base annua rispetto allo stesso periodo del 2024. Nonostante l'attività più debole, i valori medi al metro quadro hanno continuato a salire, sostenuti dai persistenti vincoli dell'offerta.

Nel quarto trimestre del 2025, Barcellona ha registrato circa 60.000 mq di assorbimento di uffici, portando il totale annuale a circa 321.000 mq. Ciò segna un aumento dell'11% su base annua e rappresenta il volume più alto degli ultimi anni, confermando la continua espansione del mercato. L'attività di locazione rimane concentrata nei distretti finanziari centrali della città, dove la domanda sostenuta sta supportando un'ulteriore, seppur più moderata, crescita dei canoni "prime", che si attestano ora a 378 €/mq/anno.

Nei primi nove mesi del 2025, il mercato residenziale di Barcellona ha registrato una crescita moderata, sostenuta da una solida domanda da parte degli acquirenti. Le transazioni sono aumentate del 3% su base annua, mentre i valori medi al metro quadro hanno continuato a salire leggermente, spinti dalla limitata disponibilità nelle aree centrali e dalla continua pressione sui prezzi.

Francia

Il mercato francese degli investimenti ha visto un’espansione nel corso del 2025, toccando un volume di 19.4 miliardi di euro in crescita di circa il 10% rispetto all’anno precedente. Nonostante la graduale ripresa negli ultimi due anni, la dimensione del mercato appare ancora inferiore rispetto al livello del 2022 (oltre 30 miliardi di euro). Gli uffici hanno rappresentato la prima asset class del mercato per volume di investimenti (circa 6,8 miliardi di euro) grazie a un quarto trimestre particolarmente dinamico.

L’assorbimento di spazi logistici è stato pari a circa 3,2 milioni di mq, valore in linea rispetto al 2024. Il mercato è stato trainato soprattutto da immobili di nuova generazione e superfici sotto i 30.000 mq, mentre hanno faticato le grandi operazioni "XXL", ad eccezione di due maxi-transazioni firmate Amazon. A livello geografico, la "Dorsale" ha ritrovato centralità grazie alla spinta dell'Île-de-France, con Hauts-de-France e Centre-Val de Loire a completare il podio delle regioni più attive, spinte principalmente dall'e-commerce e dal settore industriale.

Il 2025 del mercato uffici a Parigi – Île-de-France si è chiuso in flessione con un take up di circa 1,6 milioni di mq, in contrazione rispetto al 2024 (-7%), con un quarto trimestre condizionato dall'instabilità economica che ha frenato il consueto sprint di fine anno. Nonostante una timida ripresa delle grandi transazioni nell'ultimo periodo, tutti i segmenti dimensionali risultano in calo rispetto alla media post-Covid, penalizzati da un approccio prudente delle imprese focalizzato sulla riduzione dei costi. Le rinegoziazioni restano infatti predominanti (un deal su due), confermando una fase di attesa in cui, pur tornando maggiormente in ufficio, le aziende evitano di espandere le proprie superfici.

Germania

Nel 2025, il mercato degli investimenti commerciali ha visto il settore Retail (oltre 6,5 miliardi di €) superare di misura uffici e logistica, entrambi attestatisi intorno ai 6,2 miliardi di €. La prima asset class rimane il living con circa 8,9 miliardi di € di investimenti nel corso dell’anno. Il mercato è stato trainato soprattutto da transazioni singole nel segmento "mid-size" (25-100 milioni di €), a discapito dei grandi deal. A livello geografico, Berlino si conferma la piazza principale, trascinata dalla vendita dell'Upper West, seguita da Monaco e Amburgo, in un contesto di ripresa diffusa ma caratterizzato da volumi ancora contenuti nelle operazioni di scala maggiore.

Il mercato tedesco della logistica ha chiuso il 2025 in netta ripresa, con un assorbimento di 6,1 milioni di mq (+14% rispetto al 2024), nonostante il contesto economico debole. La crescita è stata trainata dal ritorno dei grandi deal sopra i 20.000 mq (+30%), dove i fornitori di servizi logistici hanno giocato un ruolo centrale gestendo, tra le altre cose, la rinnovata attività del settore e-commerce. Anche le principali piazze urbane (i "Top Markets") hanno seguito questo trend positivo, registrando un incremento del 15% con un volume complessivo di 2,2 milioni di mq.

Nel 2025, il mercato degli uffici nelle principali città tedesche ha mostrato una sostanziale stabilità, con un assorbimento di 2,7 milioni di mq (+1,4% rispetto al 2024), trainato soprattutto dal segmento delle medie superfici. Francoforte si è confermata la piazza regina superando i 600.000 mq (+54%) grazie a maxi-operazioni come quelle di Commerzbank e ING-Diba, seguita da una solida Monaco (581.000 mq) che ha tenuto su tutti i segmenti dimensionali. Al contrario, Berlino ha registrato una performance deludente (486.000 mq, -16%), penalizzata dalla carenza di grandi contratti locativi.