European Market Report Q2 2026

Gli investimenti complessivi nei paesi monitorati hanno raggiunto €76,2 miliardi nel primo semestre 2026, segnando un incremento del 15% su base annua e confermando il proseguimento della ripresa dei mercati europei. Nonostante alcune divergenze nelle performance del secondo trimestre a livello nazionale, il semestre nel suo complesso ha registrato una crescita diffusa: tutti i mercati hanno evidenziato un aumento dei volumi di investimento, con variazioni comprese tra il +3% della Francia - dove un secondo trimestre solido ha compensato un avvio d'anno più debole - e il +36% dell'Italia, che ha messo a segno il miglior primo semestre della propria serie storica.

L’Europa meridionale ha continuato a sovraperformare, sostenuta da un interesse costante degli investitori, con Spagna e Italia in testa per livello di attività. Al contrario, mercati tradizionalmente dominanti come Germania e Francia faticano ancora a recuperare i volumi pre-2023, riflettendo un processo di repricing più lento e un sentiment istituzionale più cauto. Nel primo semestre 2026, i Paesi Bassi hanno registrato una performance solida, mentre il Regno Unito si è stabilizzato su un volume trimestrale di €11–13 miliardi, segnale di un mercato che ha in larga misura trovato un equilibrio.

La crescita dell'attività di investimento è stata trasversale alle asset class. Il settore hospitality si è distinto come il migliore performer, registrando un incremento del +31% su base annua grazie agli elevati volumi nel Regno Unito e alla dinamicità consolidata dei mercati mediterranei. Anche il living ha guadagnato slancio, beneficiando soprattutto di una maggiore attività sia nel Regno Unito che in Spagna. All'estremo opposto, il retail ha registrato la crescita più contenuta del semestre (+1% annuo): dopo una stagione positiva nel 2025 e nonostante il raddoppio dei volumi in Italia, il settore non è riuscito a replicare la traiettoria a livello europeo.

Il mercato immobiliare europeo è caratterizzato da una polarizzazione crescente, con il capitale che si concentra su asset prime ed ESG-compliant mentre lo stock secondario continua ad affrontare pressioni di liquidità e di prezzo. Il mercato assiste a un pronunciato flight to quality, a beneficio degli asset ben posizionati, sostenibili, con forte domanda occupazionale e profili di reddito resilienti. Sul fronte dei rendimenti, i prime net yield sono soggetti a una moderata pressione al rialzo nei mercati in cui il recupero rimane più lento - in particolare Francia e Germania - riflettendo l'effetto combinato di un contesto finanziario più restrittivo, prospettive di maggiori costi del capitale e una persistente incertezza legata alle tensioni geopolitiche.

La domanda dei tenant rimane concentrata su asset uffici prime ed ESG-compliant, rafforzando ulteriormente il trend di flight to quality nei mercati immobiliari europei. Sebbene l'attività locativa complessiva rimanga selettiva in un contesto di perdurante incertezza macroeconomica e geopolitica, le esigenze dei tenant continuano a privilegiare spazi di elevata qualità in grado di supportare obiettivi di sostenibilità, qualità del luogo di lavoro ed efficienza operativa. In parallelo, la crescente adozione di AI e tecnologie digitali sta spingendo gli occupier a ripensare sia le strategie di workplace che i processi operativi. Ne consegue che gli asset prime nelle location core mantengono un solido momentum locativo e una resilienza dei canoni, mentre lo stock secondario affronta un rischio di obsolescenza crescente e una domanda occupazionale più debole, ampliando il divario di performance all'interno del mercato.

Nel settore logistico, l'attività locativa sembra essersi stabilizzata dopo il rallentamento dei trimestri precedenti, con moderati incrementi nei volumi di take-up sostenuti da un miglioramento della fiducia degli occupier. Nonostante la crescita delle transazioni, la net absorption rimane debole - segnale che la domanda è guidata principalmente dalla sostituzione di spazi obsoleti con strutture moderne e pronte per il futuro, piuttosto che da una espansione strutturale della capacità logistica.

Nel primo semestre 2026, i mercati residenziali europei hanno evidenziato performance sempre più differenziate, con l'impulso iniziale derivante dal calo dei costi di finanziamento che si è progressivamente esaurito e i tassi sui mutui che si sono sostanzialmente stabilizzati, con qualche rinnovata pressione al rialzo. L'attività transazionale si è mantenuta resiliente ma disomogenea tra le diverse città, con recuperi in alcuni mercati contrapposti a contrazioni nelle realtà che scontano maggiori vincoli di accessibilità economica. I valori residenziali hanno generalmente continuato a salire, sebbene con un'intensità variabile e con alcuni mercati che hanno registrato una stabilizzazione o modeste correzioni, mentre la carenza strutturale di offerta e la domanda sostenuta sono rimasti i principali fattori di supporto.