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Secondo il Team Research di Dils, nel primo trimestre del 2026 gli investimenti nel mercato immobiliare italiano hanno raggiunto circa 2,6 miliardi di euro. Il dato si colloca in linea con la media trimestrale degli ultimi dieci anni, pur registrando una moderata flessione rispetto al primo trimestre 2025 (-5%). La performance conferma la resilienza e l’attrattività del mercato italiano che, anche in fasi di diffusa incertezza, continua a catalizzare l’interesse di investitori nazionali e internazionali su un crescente spettro di asset class.
In continuità con il trend osservato negli ultimi due anni, il settore Retail si conferma l’asset class più dinamica del mercato immobiliare italiano, con oltre 650 milioni di euro di investimenti. Il volume risulta in crescita del 22% rispetto al primo trimestre del 2025, pur collocandosi leggermente al di sotto della media trimestrale del biennio precedente. I capitali allocati nel settore provengono prevalentemente da investitori istituzionali, mentre le operazioni di maggiore rilievo hanno riguardato in particolare i comparti Factory Outlet, High Street e Retail Park.
In virtù del ruolo di primo piano nel mercato immobiliare italiano, il settore Hospitality si posiziona come seconda asset class per volume di investimenti, con circa 510 milioni di euro nel primo trimestre del 2026. Il risultato evidenzia una contrazione del 27% rispetto al Q1 2025 - periodo caratterizzato da una delle migliori performance degli ultimi anni - ma si mantiene in linea con la media trimestrale del comparto. Tra le principali transazioni del settore si distinguono due share deal relativi a strutture legate al turismo balneare e l’acquisizione di una prestigiosa villa sul Lago di Como, tutte concluse da investitori esteri. Fra le maggiori città turistiche italiane, sono invece state Milano e Roma a mostrare il maggiore dinamismo, in linea con quanto già rilevato nel 2025.
Nel corso del trimestre, il settore della Logistica ha registrato investimenti pari a circa 310 milioni di euro, segnando una contrazione del 52% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente, che era stato particolarmente ricco di transazioni. La fiducia degli investitori nei confronti del mercato italiano rimane tuttavia solida, in particolare da parte dei player internazionali. L’attività di investimento del Q1 è stata concentrata su compravendite di singoli asset, che hanno rappresentato la quasi totalità del volume transato.
Per quanto riguarda l’assorbimento di spazi logistici, il primo trimestre del 2026 ha registrato il livello di take-up più elevato di sempre per un primo trimestre, con circa 836.000 mq (+59% rispetto al Q1 2025). Si tratta inoltre del miglior risultato trimestrale degli ultimi quattro anni. L’avvio positivo dell’anno si colloca in continuità con la solida performance del secondo semestre 2025, confermando una fase di particolare dinamismo per il settore. La domanda, sostenuta e concentrata prevalentemente su prodotti di nuova costruzione e di elevata qualità, sta inoltre alimentando una ripresa del trend di crescita dei canoni. Il prime rent nazionale, rilevato nel mercato di Milano, si attesta a 72 €/mq/anno (+3% rispetto al trimestre precedente), mentre si osservano incrementi anche nei mercati di Roma (71 €/mq/anno), Bologna (70 €/mq/anno) e Piacenza (61 €/mq/anno).
Gli investimenti nel settore Uffici hanno raggiunto un volume di circa 400 milioni di euro nel primo trimestre 2026, in calo del 20% rispetto allo stesso periodo del 2025. L’attività degli investitori si è concentrata soprattutto su Roma, che ha rappresentato il mercato più dinamico sia in termini di volume investito che di numero di operazioni. Tra queste spicca il maggiore deal del trimestre a livello nazionale, relativo alla vendita di un trophy asset in posizione strategica nel CBD. L’operazione potrebbe rappresentare l’avvio di una fase di progressivo rinnovamento e upgrading qualitativo del patrimonio direzionale nei submarket più ricercati.
D'altro canto, il mercato milanese vedrà nel secondo trimestre la finalizzazione di un deal di primo piano, alla luce della notizia relativa ad una nuova cessione del trophy asset mixed-use sito in Via Montenapoleone 8, valutato oltre 1,4 miliardi di euro.
Per quanto riguarda il mercato occupier, nel primo trimestre del 2026 il mercato direzionale di Milano ha registrato un take-up pari a circa 70.000 mq, in calo del 35% rispetto allo stesso periodo del 2025. Il dato trimestrale riflette un rallentamento riconducibile principalmente alla limitata disponibilità di prodotto di grado A/A+ nei submarket più richiesti, come il CBD e Porta Nuova, dove la vacancy si mantiene inferiore al 2% dello stock complessivo. In termini di volumi assorbiti, il trimestre è stato sostenuto prevalentemente dalla domanda di spazi di medie dimensioni: circa il 48% della superficie transata si colloca infatti nel range 2.000–5.000 mq, mentre gli asset di elevata qualità continuano a rappresentare il 72% del mercato. Dopo la crescita registrata nel secondo semestre 2025, nel primo trimestre dell’anno il prime rent si è mantenuto pari a 850 €/mq/anno, con prospettive di nuovi incrementi nel corso del 2026.
Nel mercato di Roma il take-up trimestrale è stato pari a 38.000 mq, con un incremento del 14% rispetto allo stesso periodo del 2025. L’assorbimento è stato guidato da cinque operazioni superiori ai 2.000 mq, che hanno rappresentato oltre il 70% del totale. Nel periodo in esame non si rilevano variazioni del prime rent, già recentemente rivisto al rialzo a causa della persistente scarsità di spazi di elevata qualità. Questa dinamica riflette, più in generale, la progressiva e significativa contrazione della disponibilità anche di grado B o inferiore, con particolare evidenza nei sottomercati più ambiti e in quelli immediatamente limitrofi.
Il 2026 si è aperto in modo favorevole per gli investimenti nel settore Living, che nel primo trimestre ha attratto oltre 380 milioni di euro, raddoppiando i volumi registrati nello stesso periodo del 2025 e segnando il miglior trimestre degli ultimi 4 anni.
A contribuire a tali volumi sono state, per circa il 60%, una serie di rilevanti operazioni Built to Sell registrate a Milano, un risultato significativo alla luce dell'incertezza legata alle persistenti criticità urbanistiche che rappresentano un fattore potenzialmente deterrente per gli investitori.
La componente legata al comparto dello Student Housing rimane significativa, rappresentando circa il 36% dei volumi investiti nel settore, con un focus prevalente su operazioni di sviluppo nelle principali città universitarie del Nord Italia, con Milano in posizione di primo piano.
Nel 2025 in Italia sono state concluse 766.753 transazioni nel mercato residenziale italiano della compravendita, con una crescita del 6,6% rispetto all’anno precedente. Si tratta del secondo risultato più elevato dell’ultimo decennio in termini di numero annuo di transazioni. L’espansione registrata nei primi tre trimestri dell’anno (+9,2% su base annua) si è tuttavia attenuata nel quarto trimestre, quando i volumi si sono mantenuti sostanzialmente in linea con quelli del Q4 2024, suggerendo l’avvio di una possibile fase di stabilizzazione del mercato. Nel Q4 a livello nazionale le nuove costruzioni hanno rappresentato l'8% degli scambi, in crescita rispetto al 6,4% del terzo trimestre, mentre a Milano il dato raggiunge il 18,1%, sensibilmente più elevato rispetto ai periodi precedenti.
Il contesto finanziario rimane complessivamente favorevole, pur con qualche segnale di rallentamento. Nel quarto trimestre 2025 i tassi medi sui mutui si sono attestati al 3,51%, in rialzo di 16 punti base sul trimestre precedente. La quota di acquisti con mutuo risulta in calo attestandosi al 44,9% sul territorio nazionale, interrompendo la crescita osservata nei primi tre trimestri dell’anno.
Per quanto riguarda le locazioni residenziali, il quadro nazionale appare stabile con dinamiche differenziate tra i principali centri urbani. Rispetto al quarto trimestre 2024, i contratti standard (4+4) segnano una contrazione dell'1,2% a Roma e del 4,1% a Milano, con una riduzione dei canoni complessivi rispettivamente del 3% e del 5,5%. Nel comparto dei contratti transitori l'andamento è più eterogeneo - le abitazioni locate crescono del 7,6% a Roma, mentre registrano un lieve calo dell'1,5% a Milano – e si diffondono con crescente rapidità i contratti agevolati per studenti.
Anche il settore degli Alternative rafforza l'appeal esercitato sugli investitori, attirando nel primo trimestre investimenti per oltre 360 milioni di euro e, analogamente al Living, raddoppiando il risultato rispetto al Q1 2025. Oltre il 60% dei capitali è stato allocato al segmento Healthcare, che nel corso del trimestre ha visto la finalizzazione di un’importante operazione relativa a un portafoglio di RSA situato nel Nord Italia.
Se il 2025 ha consolidato il percorso di crescita del mercato immobiliare italiano, riportando i volumi di investimento su livelli prossimi ai massimi storici grazie alla rinnovata attrattività del sistema Paese, nel 2026 la performance si sta dimostrando fortemente influenzata dalla combinazione di fattori esogeni ed endogeni.
Da un lato, l'incertezza legata all'evoluzione delle attuali tensioni internazionali e alle loro conseguenze sui mercati finanziari e sull’economia reale impone cautela da parte sia degli investitori che dei potenziali tenant – influenzando, inoltre, l’outlook a breve termine dei prime net yield nelle diverse asset class. D’altra parte, permane l’apprensione per il proseguimento delle difficoltà nei processi urbanistici del maggior polo economico e immobiliare italiano, Milano. Per effetto della combinazione di questi due fattori, stimiamo che nel primo trimestre 2026 circa un miliardo di euro di investimenti sia rimasto in stand-by o sia stato posticipato; se finalizzato, tale volume avrebbe portato il mercato a registrare un trimestre da record.
In questo scenario, tuttavia, il mercato italiano continua a distinguersi a livello internazionale per fondamentali solidi, che rappresentano un elemento di stabilità e mitigazione. Al contempo, si ampliano le opportunità di diversificazione settoriale, grazie allo sviluppo di comparti emergenti come lo Student Housing e gli Alternative.