Dils European Market Report Q1 2026

Il mercato immobiliare commerciale europeo apre il 2026 con segnali concreti di ripresa. Nel primo trimestre, secondo l’analisi del Team Research di Dils, gli investimenti nei Paesi monitorati hanno raggiunto i 38,5 miliardi di euro, in crescita del 16% su base annua, delineando un quadro in progressivo rafforzamento, seppur ancora eterogeneo tra i diversi mercati.

La Spagna si è distinta con 6,4 miliardi di euro investiti nel trimestre, registrando una forte crescita del 53% su base annua e confermando la propria posizione tra i mercati più dinamici d’Europa. Tuttavia, sono stati i Paesi Bassi a mettere a segno il tasso di crescita annuo più elevato (+59%), sostenuti da una solida performance pari a 4,1 miliardi di euro investiti nel Q1 2026, con il settore living come principale driver.

Tra gli altri mercati che hanno registrato un avvio d’anno robusto figurano il Portogallo (0,9 miliardi di euro, +37%) e il Regno Unito, che ha attratto 12,5 miliardi di euro di investimenti, in crescita del 25% su base annua. Al contrario, Italia e Germania hanno chiuso il trimestre con volumi positivi ma sostanzialmente stabili, rispettivamente a 2,8 miliardi di euro (in linea con lo scorso anno) e 8,9 miliardi di euro (+5%). La Francia è stata l’unico Paese a registrare una performance più debole, con volumi in calo a 3,1 miliardi di euro (-35% su base annua), in un contesto in cui gli investitori sono rimasti cauti a causa del limitato slancio economico e della crescente incertezza sui conti pubblici.

Dal punto di vista settoriale, living e alternatives si sono confermati i comparti più performanti del trimestre, trainati principalmente dalla forte attività nei mercati living di Spagna e Paesi Bassi e dai solidi volumi registrati nel settore alternatives in Germania. Nel comparto healthcare, l’attività di investimento è stata significativamente influenzata dall’acquisizione di Cofinimmo da parte di Aedifica, che ha sostenuto i volumi in diversi mercati europei. Il settore uffici ha continuato a mostrare segnali di una graduale ripresa, con volumi di investimento in aumento del 15% su base annua nel complesso, sebbene con andamenti ancora molto differenziati a livello locale. Al contrario, retail, hospitality e logistica hanno registrato performance più deboli rispetto all’anno precedente, riflettendo un atteggiamento più prudente da parte degli investitori.

In un contesto caratterizzato da una crescente incertezza geopolitica, l’Europa è sempre più percepita come una destinazione di investimento relativamente stabile e attrattiva. Tuttavia, si prevede che le pressioni inflazionistiche tornino a emergere nei prossimi trimestri, a causa delle interruzioni nella catena globale di approvvigionamento energetico legate alla crisi di Hormuz. Ciò potrebbe determinare un nuovo irrigidimento della politica monetaria e generare pressioni al rialzo sui tassi di interesse. Sebbene i prime net yields nei mercati immobiliari europei siano rimasti nel complesso stabili nel Q1, il rapido evolversi del contesto internazionale suggerisce una traiettoria dei rendimenti stabile o in lieve aumento nel breve termine.

I mercati occupier nel Q1 2026 sono rimasti selettivi ma nel complesso positivi in Europa. Nel comparto office, la domanda ha continuato a concentrarsi su spazi prime, conformi ai criteri ESG, nei CBD e nei submarket meglio collegati, sostenendo la crescita dei canoni per gli asset di elevata qualità nonostante una performance delle locazioni ancora disomogenea tra le diverse città. Nella logistica, l’attività occupier si è dimostrata resiliente, con il take-up in graduale ripresa e una domanda concentrata su immobili moderni, mentre pipeline di sviluppo ancora contenute hanno continuato a sostenere i livelli dei canoni. Tuttavia, in entrambi i settori, gli occupier sono rimasti cauti, con processi decisionali influenzati dalla disciplina sui costi, da tempi di negoziazione più lunghi e dal perdurare dell’incertezza geopolitica.

I mercati residenziali hanno continuato a beneficiare dell’allentamento delle condizioni di finanziamento innescato dai tagli dei tassi nel 2024, sebbene tra la fine del 2025 e l’inizio del 2026 il costo dei mutui abbia in larga parte smesso di diminuire, entrando in una fase di sostanziale stabilizzazione. I prezzi delle abitazioni hanno continuato a crescere nella maggior parte delle città monitorate, confermando una domanda resiliente in un contesto di offerta ancora limitata.