European Market Report Q3 2026

Market overview  a cura del Team Research di Dils

Gli investimenti totali nei paesi monitorati hanno raggiunto 118 miliardi di euro nei primi nove mesi del 2026, con una crescita del 21% su base annua, in linea con quanto registrato nel primo semestre. Nonostante alcune divergenze nelle performance del terzo trimestre a livello di singolo paese, la crescita nel periodo gennaio-settembre è stata diffusa, con la Germania unico mercato a registrare una leggera contrazione dei volumi di investimento (-3%). Tutti gli altri mercati hanno segnato un incremento, compreso tra il +6% del Portogallo e il +36% dei Paesi Bassi, mentre Italia e Spagna hanno registrato il miglior risultato di sempre per questo periodo, confermando lo slancio positivo dei mercati del Sud Europa. Dopo un avvio d'anno debole, il mercato francese ha recuperato parzialmente grazie all'impatto di diverse transazioni di grandi dimensioni, che hanno sostenuto i volumi nel secondo e terzo trimestre.

La crescita degli investimenti resta trasversale alle diverse asset class. Gli alternatives hanno registrato l'incremento annuo più marcato (+68%), sostenuto in larga parte dalla solida attività nel settore healthcare britannico. Anche la logistica ha mostrato una crescita significativa, mentre i volumi di investimento negli uffici sono stati sostenuti da una forte performance della Francia nel terzo trimestre, che ha compensato la debolezza registrata in altri mercati. Nel frattempo, il settore living ha continuato a guadagnare quote di mercato in Spagna, Italia e Paesi Bassi. Il retail è stata l'unica asset class a mantenere volumi di investimento sostanzialmente stabili, con la minore attività in Germania controbilanciata da performance più solide negli altri mercati europei, in particolare nel Sud Europa.

Le crescenti tensioni nelle relazioni internazionali e sui mercati finanziari, chiaramente riflesse nel rialzo dei rendimenti dei titoli di Stato nazionali a settembre 2026, stanno pesando sulla fiducia degli investitori immobiliari. Nel terzo trimestre 2026 è emersa una decompressione dei rendimenti immobiliari, con moderati incrementi già registrati a livello locale e un outlook più ampio che punta a ulteriori rialzi nella maggior parte dei mercati. Questa dinamica riflette l'effetto combinato di un contesto finanziario più restrittivo, una crescente competizione per il capitale alimentata dall'elevata domanda legata a AI e obbligazioni statali, e la persistente incertezza connessa alle prossime elezioni in diversi importanti paesi europei, tra cui Spagna, Francia e Italia. Insieme, questi fattori stanno spingendo gli investitori verso un atteggiamento più prudente, nonostante fondamentali di mercato generalmente solidi.

Nel terzo trimestre 2026 la domanda occupier si è mantenuta saldamente concentrata sugli asset uffici prime e ESG-compliant, con dinamiche di flight-to-quality sempre più evidenti nei mercati europei. La scarsità di spazi di alta qualità nelle location centrali, dalla Germania all'Italia, ha continuato ad alimentare la crescita dei canoni prime, mentre i grandi movimenti occupier, in particolare nel settore tech, hanno rafforzato la domanda per edifici ben posizionati ad Amsterdam. Nel complesso l'attività di leasing è rimasta selettiva in un contesto di incertezza macroeconomica e geopolitica, ma gli asset prime hanno mantenuto un momentum positivo e una buona resilienza dei canoni. Lo stock secondario, al contrario, si confronta con un crescente rischio di obsolescenza e una domanda più debole.

L'attività di leasing nei mercati logistici europei ha guadagnato ulteriore slancio nel terzo trimestre, con la domanda occupier che è passata dalla fase di stabilizzazione a una vera e propria riaccelerazione nei mercati principali. La Germania ha registrato il miglior risultato trimestrale dal Q2 2022, mentre l'Italia ha realizzato la miglior performance di sempre su nove mesi; Francia e Paesi Bassi hanno entrambi prolungato la propria fase di recupero. La domanda si è originata sempre più al di fuori degli hub tradizionali, con gli operatori logistici che emergono come fattore comune tra i diversi mercati, spesso sostenuti dalla domanda e-commerce e, in Germania, dal settore della difesa.

Il terzo trimestre 2026 è stato segnato anche dalla crescente centralità dell'affordability abitativa come tema politico in Europa, con punti di tensione evidenti in città come Madrid, dove si sono svolte ampie proteste, e Berlino, dove l'amministrazione locale sta valutando nuove strategie per affrontare la questione. Ciononostante, la pressione sui prezzi è stata un elemento ricorrente nella maggior parte dei mercati europei negli ultimi anni, con le aree metropolitane al centro di questa dinamica. I volumi di transazione differiscono tra le città monitorate, con le capitali iberiche che emergono come i mercati con il rallentamento più marcato, mentre Parigi, Milano e Roma hanno tutte registrato un leggero incremento del numero di transazioni.